Le métier de marchand de biens attire de plus en plus d'investisseurs : acheter, valoriser, revendre, le tout en toute liberté. Mais derrière la promesse de plus-values se cachent des règles précises, juridiques, fiscales et financières. Bien se préparer, c'est transformer le risque en rentabilité.
Devenir marchand de biens, c’est acheter pour revendre avec une plus-value. La profession n’est pas réglementée (ni diplôme ni carte professionnelle), mais elle impose de créer une société (souvent une SASU) et, dans les faits, un apport pour convaincre les banques. La marge nette d’une opération bien menée avoisine 10 %.
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La formation Devenir marchand de biens d’Axio Formation est éligible au CPF et à l’OPCO.
Découvrir la formation →Un métier accessible, mais exigeant
Bonne nouvelle : aucun diplôme ni carte professionnelle n’est exigé pour devenir marchand de biens. Toute personne majeure peut se lancer, à condition de créer la bonne structure. Mauvaise nouvelle : cette liberté s’accompagne d’un vrai risque financier. Une opération mal évaluée peut coûter cher, d’où l’importance de maîtriser les fondamentaux avant de se lancer.
La question centrale : l’apport
C’est le premier frein pour la plupart des candidats. Légalement, aucun apport n’est obligatoire, mais dans la réalité, les banques en exigent un pour financer les opérations. Sans capital propre, il faut passer par d’autres leviers : association avec un investisseur, crowdfunding immobilier ou portage par un marchand installé. Le sujet se prépare en amont.
Se former pour sécuriser ses opérations
Achat, montage juridique, fiscalité, travaux, revente : chaque étape comporte des pièges. Une formation de marchand de biens vous donne la méthode pour évaluer une affaire, structurer votre activité et éviter les erreurs qui grèvent la rentabilité.
Devenir marchand de biens : le cadre à connaître
Le marchand de biens est un commerçant : il achète des biens immobiliers dans le but de les revendre, et non pour les louer sur le long terme. Cette activité s’exerce obligatoirement via une société, car elle est commerciale par nature. La SASU est souvent la meilleure porte d’entrée pour débuter avec un cadre solide et évolutif.
Côté fiscalité, la société relève de l’impôt sur les sociétés. S’y ajoutent des règles propres au secteur, comme la TVA sur la marge et des droits d’enregistrement réduits en cas d’engagement de revendre dans les délais. Ces mécanismes influencent directement la rentabilité et doivent être anticipés.
À retenir : la profession n’est pas réglementée (ni diplôme, ni carte professionnelle d’agent immobilier), mais créer une société est indispensable pour exercer.
Les questions clés du statut
| Faut-il un diplôme ? | Non, la profession n’est pas réglementée |
| Faut-il une carte professionnelle ? | Non, l’achat se fait pour son propre compte |
| Quel statut ? | Commerçant, via une société (souvent SASU) |
| Quelle imposition ? | Impôt sur les sociétés (25 %, 15 % jusqu’à 42 500 €) |
| Un apport est-il obligatoire ? | Pas légalement, mais exigé par les banques |
Devenir marchand de biens sans apport, est-ce possible ?
C’est la question la plus posée. La réponse est nuancée : aucune loi n’impose d’apport, mais les banques en exigent un pour financer une opération, avec un dossier solide. Les règles de création et de financement d’entreprise sont détaillées sur le site officiel entreprendre.service-public.fr.
Sans capital propre, plusieurs leviers existent : s’associer avec un investisseur, recourir au crowdfunding immobilier, ou passer par le portage d’un marchand déjà installé. Ces solutions demandent un projet crédible et bien préparé, ce qui renvoie à l’importance de la formation.
Pour bâtir un dossier convaincant, appuyez-vous sur la formation Devenir marchand de biens, éligible au CPF.
Avec apport ou sans apport
Devenir marchand de biens
en 6 étapes
- Formez-vous : maîtrisez le juridique, la fiscalité et l’évaluation d’une affaire avant d’engager le moindre euro.
- Créez votre société : choisissez la structure adaptée (souvent une SASU) pour exercer dans un cadre solide.
- Constituez votre financement : apport, association, crowdfunding ou portage selon votre situation.
- Trouvez la bonne affaire : un bien acheté au bon prix, au bon endroit, avec un potentiel de valorisation réel.
- Valorisez le bien : travaux, rénovation ou division pour créer de la valeur avant la revente.
- Revendez au bon moment : visez une marge nette réaliste, autour de 10 % sur une opération bien menée.
Financer sans apport,
les 4 solutions
S’associer avec un investisseur. C’est souvent la voie la plus accessible : un partenaire apporte le capital, vous apportez le temps, l’expertise et la gestion de l’opération. La marge se partage, mais vous entrez dans le métier sans mobiliser vos propres fonds. La clé est un accord clair dès le départ.
Le crowdfunding immobilier. Des plateformes permettent de financer tout ou partie d’une opération via de nombreux investisseurs. Cette solution complète un apport limité et prouve que votre projet convainc, mais elle a un coût et suppose un dossier béton.
Le portage par un marchand installé. Un professionnel expérimenté porte financièrement l’opération et partage la marge. Vous apprenez à ses côtés tout en réalisant une première affaire concrète. C’est une excellente rampe de lancement pour débuter sans capital.
Le prêt bancaire avec un dossier solide. Même sans gros apport, une banque peut suivre un projet très bien préparé : étude de marché, chiffrage précis, marge démontrée. C’est ici que la formation fait la différence, en vous aidant à présenter un dossier crédible et rassurant.
Approfondir chaque étape
Ce guide pose le cadre général. Chacun des six sujets ci-dessous est traité en détail dans son propre article, avec des cas concrets.
- Quel statut juridique choisir
SAS, SARL ou nom propre, et pourquoi la SCI est à écarter. - La fiscalité du métier
Imposition en BIC, engagement de revendre et TVA sur marge. - Trouver des biens à fort potentiel
Les canaux de sourcing et les critères qui font une bonne affaire. - Calculer la rentabilité d’une opération
La formule complète, les six postes de coûts et un exemple chiffré. - Monter son business plan
La trame attendue par une banque, et ce qui fait refuser un dossier. - Les assurances à souscrire
Ce qui est obligatoire, ce qui est seulement exigé par les banques.
Ce que peut vous apporter une formation
Une formation de marchand de biens vous fait gagner un temps précieux et vous évite des erreurs qui peuvent coûter des dizaines de milliers d’euros. Vous apprenez à évaluer une affaire, à monter la bonne structure juridique, à maîtriser la fiscalité (IS, TVA sur marge, droits d’enregistrement) et à chiffrer une opération avec précision. Vous découvrez aussi comment financer votre projet, avec ou sans apport, et comment convaincre une banque. Vous repartez avec une méthode concrète pour sécuriser vos premières opérations et viser une vraie rentabilité, plutôt que d’apprendre à vos dépens.
Lancez-vous dans le métier de marchand de biens
Le métier de marchand de biens offre un vrai potentiel de revenus et une grande liberté, sans exiger de diplôme. Mais c’est aussi une activité à risque, où chaque opération engage des sommes importantes. La différence entre gain et perte se joue sur la préparation.
Maîtriser le juridique, la fiscalité, le financement et l’évaluation des affaires est indispensable avant de se lancer. Notre formation Devenir marchand de biens vous donne cette méthode.
Un métier accessible et rentable pour qui se prépare, avec un financement CPF ou OPCO possible : le moment idéal pour concrétiser votre projet immobilier.
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Découvrir la formationFAQ : devenir marchand de biens
Faut-il un diplôme pour devenir marchand de biens ?
Non. La profession n’est pas réglementée : aucun diplôme ni carte professionnelle n’est requis, puisque le marchand achète et revend pour son propre compte. Il faut en revanche exercer dans une structure commerciale, l’achat-revente étant une activité commerciale par nature.
Peut-on devenir marchand de biens sans apport ?
Aucun apport n’est légalement obligatoire, mais les banques en exigent un en pratique. Sans capital, trois voies existent : s’associer avec un investisseur, recourir au crowdfunding immobilier, ou passer par le portage d’un marchand installé. Un dossier solide compense une partie de l’apport manquant.
Quel statut juridique pour un marchand de biens ?
Une structure commerciale, la SAS et la SASU comme la SARL et l’EURL étant les formes les plus utilisées. Aucune n’est supérieure dans l’absolu : le choix dépend de votre configuration, de votre statut social et de votre projet. La SCI, elle, est à écarter : elle est civile alors que l’achat-revente est commercial. Voir notre article sur le statut juridique du marchand de biens.
Quelle fiscalité pour le marchand de biens ?
Le bénéfice relève des bénéfices industriels et commerciaux, imposé à l’impôt sur le revenu en nom propre ou à l’impôt sur les sociétés en société. S’y ajoutent la question de la TVA, sur le prix total ou sur la seule marge selon l’origine du bien, et l’engagement de revendre qui allège les droits à l’achat. Voir notre article sur la fiscalité du marchand de biens.
Quelle rentabilité viser sur une opération ?
Il n’existe pas de taux universel : la marge dépend du marché local, du type de bien, de l’ampleur des travaux et de votre coût de financement. Le bon repère n’est pas un pourcentage mais une résistance, votre marge doit rester positive dans un scénario dégradé. Voir notre article sur le calcul de rentabilité d’une opération.
La formation est-elle éligible au CPF ?
Oui. La formation Devenir marchand de biens d’Axio Formation est finançable par le CPF, ainsi que par les OPCO et en intra-entreprise. Le CPF couvre jusqu’à 1 500 € et une participation forfaitaire reste due : nous calculons votre reste à charge exact avec vous, gratuitement.
