L’assurance est le sujet que l’on découvre trop tard, souvent au moment où la banque réclame une attestation ou, pire, quand un désordre apparaît après la revente. Le marchand de biens occupe une position particulière : il n’exécute pas les travaux mais il en est le donneur d’ordre, et il revend ensuite à un acquéreur qui pourra se retourner contre lui. Cet article distingue ce que la loi impose de ce que la pratique exige, et précise quand chaque couverture se souscrit.
En bref
L’assurance dommages-ouvrage est obligatoire dès que le marchand de biens fait réaliser des travaux touchant à la structure du bâtiment, et elle doit être souscrite avant l’ouverture du chantier. La responsabilité civile professionnelle n’est pas imposée par la loi mais elle est très généralement exigée par les banques et vivement conseillée. La garantie décennale concerne le marchand de biens lorsqu’il conçoit lui-même le projet et agit en maître d’oeuvre.
Points clés à retenir
- La dommages-ouvrage est obligatoire pour des travaux touchant à la structure, et se souscrit avant l’ouverture du chantier.
- La RC professionnelle n’est pas une obligation légale, mais les banques la réclament presque systématiquement.
- La garantie décennale s’impose au marchand de biens quand il assume lui-même la maîtrise d’oeuvre.
- Vérifier la décennale de chaque entreprise du chantier fait partie du travail, avant le premier coup de pioche.
- Une assurance souscrite après le démarrage du chantier ne couvre pas rétroactivement.
Quelles assurances sont réellement obligatoires ?
Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas une assurance unique et obligatoire du marchand de biens. Les obligations naissent de ce que vous faites, et principalement des travaux que vous engagez. Le tableau ci-dessous résume la distinction, qu’il vaut mieux avoir en tête avant la première acquisition.
| Couverture | Statut | Quand la souscrire |
|---|---|---|
| Dommages-ouvrage | Obligatoire pour des travaux touchant à la structure | Avant l’ouverture du chantier |
| Garantie décennale | Obligatoire si vous assumez la maîtrise d’oeuvre | Avant le démarrage des travaux |
| RC professionnelle | Non imposée par la loi, exigée par les banques | Dès la création de la structure |
| Assurance du bien | Nécessaire pendant toute la détention | Dès la signature de l’acte |
Une assurance de chantier se souscrit AVANT l’ouverture du chantier. Souscrite après, elle ne couvre pas rétroactivement les travaux déjà engagés.
Retenez ce point de calendrier, car c’est celui qui coûte le plus cher quand il est manqué. Le moment de souscrire n’est pas quand un problème apparaît, ni quand la banque le demande, mais avant que la première entreprise n’intervienne.
À quoi sert l'assurance dommages-ouvrage ?
La dommages-ouvrage sert à financer rapidement la réparation d’un désordre relevant de la garantie décennale, sans attendre qu’un tribunal ait désigné le responsable. C’est une assurance de préfinancement : elle paie d’abord, et se retourne ensuite contre qui de droit. Pour un marchand de biens, c’est ce qui évite qu’un litige de chantier immobilise une trésorerie pendant des années.
Elle devient obligatoire dès que vous faites réaliser des travaux de construction ou de rénovation lourde touchant à la structure du bâtiment. Une rénovation purement esthétique, peinture et revêtements, n’entre pas dans ce périmètre. Une ouverture de mur porteur, une reprise de charpente ou une surélévation, si. La frontière n’est pas toujours évidente sur un chantier réel : faites qualifier vos travaux par votre assureur ou votre maître d’oeuvre avant de démarrer.
L’intérêt de la dommages-ouvrage se révèle surtout à la revente : elle se transmet à l’acquéreur et rassure sur les travaux réalisés.
Un argument commercial autant qu'une obligation
Un acquéreur averti, et son notaire plus encore, demandent les attestations d’assurance des travaux réalisés. Un dossier complet fluidifie la vente et évite les négociations de dernière minute. À l’inverse, l’absence de couverture sur des travaux structurels devient un point de blocage à la signature, au pire moment de votre calendrier.
RC professionnelle et garantie décennale : qui est concerné ?
La responsabilité civile professionnelle couvre les fautes commises dans l’exercice de votre activité qui ne sont pas liées à l’exécution de travaux : un mauvais conseil, une erreur d’information, un dommage causé à un tiers. Elle n’est pas imposée par la loi au marchand de biens. Elle est en revanche réclamée par la quasi-totalité des banques au moment du financement, ce qui la rend obligatoire en pratique sinon en droit.
La garantie décennale, elle, engage pendant dix ans après la réception les professionnels qui ont réalisé les travaux. Le marchand de biens est concerné lorsqu’il conçoit intégralement le projet et agit en maître d’oeuvre. S’il confie la conception et le suivi à un maître d’oeuvre ou à un bureau d’études, c’est ce professionnel qui porte cette obligation. Votre organisation de chantier détermine donc votre exposition, et cette question se tranche avant d’engager les entreprises.
Le contrôle que personne ne doit sauter
Quelle que soit votre organisation, vérifiez l’attestation de décennale de chaque entreprise qui intervient, et vérifiez qu’elle couvre bien l’activité concernée et qu’elle est en cours de validité à la date des travaux. Une attestation périmée ou hors périmètre ne vaut rien le jour du sinistre, et c’est vous, revendeur, que l’acquéreur ira chercher.
Demandez les attestations avant le premier acompte, pas à la fin du chantier. Après paiement, vous n’avez plus de levier.
Combien budgéter et comment choisir son contrat ?
Les tarifs varient fortement selon le chiffre d’affaires prévisionnel, la nature des opérations, l’ampleur des travaux et votre antériorité dans le métier. Un débutant sans historique paie généralement plus cher qu’un professionnel installé, et une opération avec restructuration lourde coûte davantage à couvrir qu’une rénovation légère. Demandez plusieurs propositions plutôt que de retenir la première : les écarts entre assureurs spécialisés sont réels.
Au-delà du prix, trois points méritent une lecture attentive du contrat. Le périmètre exact des activités couvertes, car un contrat rédigé pour un autre métier de l’immobilier peut ne pas couvrir l’achat-revente. Les exclusions, en particulier celles qui visent les travaux réalisés sans professionnel qualifié. Et les plafonds d’indemnisation rapportés au montant réel de vos opérations.
Le coût de ces couvertures entre dans le coût de revient de l’opération, au même titre que les frais de notaire, et doit figurer dans votre prévisionnel dès l’étude du bien. Notre article sur le calcul de rentabilité d’une opération détaille l’ensemble des postes à intégrer, et celui sur le business plan d’une opération montre comment le présenter à votre banque.
Ces arbitrages se travaillent avec un courtier ou un assureur spécialisé, et ils s’apprennent. La formation Devenir marchand de biens est animée par un professionnel en activité et traite la conduite d’opération dans son ensemble. Elle est finançable CPF ou OPCO selon vos droits, et nous calculons votre reste à charge exact avec vous.
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Questions fréquentes
La RC professionnelle est-elle obligatoire pour un marchand de biens ?
Elle n’est pas imposée par la loi au marchand de biens, contrairement à certains métiers réglementés de l’immobilier. Elle est cependant exigée par la quasi-totalité des banques au moment du financement, et vivement conseillée pour couvrir les fautes professionnelles non liées aux travaux. En pratique, vous en aurez besoin dès votre première opération financée.
Quand faut-il souscrire une assurance dommages-ouvrage ?
Avant l’ouverture du chantier, dès lors que les travaux touchent à la structure du bâtiment. Une souscription postérieure au démarrage ne couvre pas rétroactivement les travaux déjà engagés. Si vous hésitez sur la qualification de vos travaux, faites-la trancher par votre assureur ou votre maître d’oeuvre avant que la première entreprise n’intervienne.
Un marchand de biens doit-il avoir une garantie décennale ?
Cela dépend de son rôle sur le chantier. S’il confie la conception et le suivi à un maître d’oeuvre ou à un bureau d’études, c’est ce professionnel qui porte l’obligation. S’il conçoit intégralement le projet et agit lui-même en maître d’oeuvre, il est tenu de souscrire. Dans tous les cas, vérifiez l’attestation de décennale de chaque entreprise intervenante avant le premier acompte.
Combien coûtent les assurances d'un marchand de biens ?
Les tarifs varient fortement selon le chiffre d’affaires prévisionnel, la nature des opérations, l’ampleur des travaux et votre antériorité dans le métier. Un débutant paie généralement plus cher qu’un professionnel installé. Demandez plusieurs propositions à des assureurs spécialisés, et vérifiez le périmètre des activités couvertes, les exclusions et les plafonds avant de comparer les prix.
