La fiscalité est le poste qui fait basculer une opération de marchand de biens du bon côté ou du mauvais. Deux acheteurs peuvent payer le même prix pour le même immeuble et sortir avec des résultats très différents, simplement parce que l’un a sécurisé son régime de TVA avant de signer et pas l’autre. Cet article pose les trois briques à maîtriser avant votre première acquisition : sur quoi vous êtes imposé, ce que change l’engagement de revendre, et comment se détermine la TVA à la revente.
En bref
Le marchand de biens est imposé sur ses bénéfices commerciaux (BIC), à l’impôt sur le revenu s’il exerce en nom propre, à l’impôt sur les sociétés s’il exerce en société. À l’achat, l’engagement de revendre dans les cinq ans prévu par l’article 1115 du code général des impôts remplace les droits de mutation par un droit fixe. À la revente, la TVA s’applique soit sur le prix total, soit sur la seule marge, selon l’origine du bien et les travaux réalisés.
Points clés à retenir
- Le marchand de biens relève des bénéfices industriels et commerciaux, pas du régime des plus-values des particuliers.
- L’engagement de revendre dans les cinq ans, pris devant le notaire à l’achat, remplace les droits de mutation par un droit fixe.
- Ne pas revendre dans le délai déclenche le rappel des droits, majoré de pénalités.
- La TVA sur marge ne s’applique que si l’acquisition n’a ouvert aucun droit à déduction et si le bien revendu est identique au bien acheté.
- Sous TVA sur marge, la TVA payée sur les travaux n’est pas récupérable : elle réduit directement le bénéfice.
Sur quoi le marchand de biens est-il imposé ?
Le marchand de biens est imposé sur son bénéfice commercial, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC, prévue aux articles 34 et suivants du code général des impôts. C’est une différence de nature avec le particulier qui revend sa résidence secondaire : celui-ci relève des plus-values immobilières des particuliers, avec leurs abattements pour durée de détention. Le marchand de biens, lui, n’y a pas droit. Son gain est un résultat d’exploitation, taxé comme celui de n’importe quel commerçant.
Acheter pour revendre de façon habituelle et dans une intention spéculative fait de vous un professionnel aux yeux de l’administration, que vous ayez créé une société ou non.
Impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés
Le taux dépend de la structure choisie. En exerçant en nom propre, le bénéfice remonte dans votre déclaration personnelle et suit le barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent les cotisations sociales du travailleur indépendant. En exerçant en société commerciale, le bénéfice est taxé à l’impôt sur les sociétés au niveau de la structure, et vous n’êtes imposé personnellement que sur ce que vous vous versez. Ce choix engage pour plusieurs années : il se fait avec un expert-comptable, en fonction de votre rythme d’opérations et de votre besoin de réinvestir. Nous détaillons les options dans notre article sur le statut juridique du marchand de biens.
Retenez surtout un point de méthode : le taux d’imposition n’est pas une variable qu’on découvre à la fin de l’opération. Il entre dans le calcul de rentabilité dès l’étude du bien, au même titre que les frais de notaire et le budget travaux.
Que change l'engagement de revendre de l'article 1115 du CGI ?
L’article 1115 du code général des impôts permet au marchand de biens qui s’engage à revendre dans un délai de cinq ans de ne pas acquitter les droits de mutation ordinaires, situés autour de 5,80 % du prix selon les départements, mais un droit fixe très inférieur. Sur une acquisition à 200 000 €, l’écart se compte en milliers d’euros, et il tombe dès la signature. C’est le premier levier de trésorerie du métier.
L’engagement se prend formellement dans l’acte d’achat, devant le notaire. Il ne se rattrape pas après coup : un acte signé sans lui vous fait payer les droits pleins.
Le risque à connaître avant de signer
L’avantage est conditionnel. Si la revente n’intervient pas dans le délai, l’administration réclame le complément de droits, assorti de pénalités et d’intérêts de retard. Une opération qui traîne, un chantier qui dérape, un marché qui se retourne, et le gain fiscal du départ se transforme en dette. C’est la raison pour laquelle un marchand de biens expérimenté raisonne toujours en scénario de sortie dégradé : que se passe-t-il si le bien ne part pas au prix prévu, et de combien de temps est-ce que je dispose encore ?
Ce délai doit donc figurer dans votre plan de trésorerie, avec une date butoir et une solution de repli identifiée. Notre article sur le calcul de rentabilité d’une opération montre comment intégrer les coûts de portage à votre prévisionnel.
TVA sur le prix total ou TVA sur la marge, comment savoir ?
C’est la question qui se tranche avant l’achat, pas à la revente. Deux régimes coexistent. La TVA s’applique sur le prix de vente total pour les immeubles neufs et les terrains à bâtir. Elle peut s’appliquer sur la seule marge, c’est-à-dire sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat, pour un bien ancien acquis auprès d’un particulier, donc sans TVA récupérable à l’entrée.
| Situation à l’achat | Régime de TVA à la revente | Conséquence pratique |
|---|---|---|
| Immeuble neuf ou terrain à bâtir | TVA sur le prix total | TVA des travaux récupérable |
| Ancien acheté à un particulier, revendu en l’état | TVA sur la marge, sous conditions | TVA des travaux non récupérable |
| Ancien transformé au point de changer de nature | Régime à faire valider avant l’achat | L’écart de traitement pèse lourd sur la marge |
Les deux conditions de la TVA sur marge
Le régime de la marge suppose deux choses réunies. D’une part, l’acquisition ne doit avoir ouvert aucun droit à déduction de TVA. D’autre part, il doit y avoir identité entre le bien acheté et le bien revendu : découper, diviser ou transformer profondément peut faire tomber cette identité, et donc le bénéfice du régime.
Sous TVA sur marge, la TVA payée sur les travaux ne se récupère pas. Elle reste une charge définitive qui vient rogner votre bénéfice, ce qui doit apparaître dans votre calcul dès l’étude du bien.
Ces règles ont donné lieu à un contentieux nourri, et leur application dépend de la configuration exacte de chaque opération. Faites qualifier votre régime de TVA par votre notaire et votre expert-comptable avant de signer le compromis : c’est le moment où la décision coûte encore zéro, et où elle est encore réversible.
Quelles erreurs fiscales coûtent le plus cher ?
Trois erreurs reviennent constamment chez ceux qui démarrent, et toutes se commettent avant la signature, ce qui les rend d’autant plus évitables.
Utiliser une SCI pour acheter et revendre
La société civile immobilière est civile par nature, l’achat-revente est une activité commerciale. Loger des opérations d’achat-revente dans une SCI expose à une requalification, avec rattrapage d’impôt, pénalités et intérêts. C’est le piège le plus fréquent, souvent commis de bonne foi par des investisseurs qui possèdent déjà une SCI de location.
Découvrir son régime de TVA après l'achat
Un bien acquis sans avoir tranché la question de la TVA peut se révéler bien moins rentable que prévu, notamment si des travaux importants sont engagés et que leur TVA n’est finalement pas récupérable. L’écart se chiffre en points de marge.
Oublier le délai de revente dans son plan de trésorerie
Le délai de l’engagement de revendre n’est pas une formalité administrative, c’est une échéance financière. Elle se pose dans le prévisionnel au même titre que le remboursement du prêt.
Ces trois sujets se travaillent avec des professionnels, et ils s’apprennent. La formation Devenir marchand de biens les traite avec des cas chiffrés, animée par un professionnel en activité.
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Questions fréquentes
Le marchand de biens paie-t-il l'impôt sur la plus-value immobilière ?
Non. Le régime des plus-values immobilières des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention, ne s’applique pas au marchand de biens. Son gain est un bénéfice commercial imposé en BIC, à l’impôt sur le revenu s’il exerce en nom propre ou à l’impôt sur les sociétés s’il exerce en société. Faites confirmer votre situation par un expert-comptable, car la frontière avec l’investisseur particulier dépend du caractère habituel et spéculatif des opérations.
Que se passe-t-il si je ne revends pas dans le délai de cinq ans ?
L’engagement de revendre prévu par l’article 1115 du code général des impôts est conditionnel. Si la revente n’intervient pas dans le délai, l’administration réclame le complément de droits de mutation, majoré de pénalités et d’intérêts de retard. C’est pourquoi la date butoir doit figurer dans votre plan de trésorerie dès l’achat, avec un scénario de repli.
Peut-on récupérer la TVA sur les travaux de rénovation ?
Cela dépend du régime de TVA de l’opération. Si la revente est soumise à la TVA sur le prix total, la TVA des travaux est en principe récupérable. Si elle relève de la TVA sur marge, la TVA des travaux reste une charge définitive qui réduit votre bénéfice. C’est une raison majeure de faire qualifier le régime avant de signer le compromis, et non après.
Peut-on exercer l'achat-revente dans une SCI ?
Non, et c’est une erreur courante. La SCI est une société civile, alors que l’achat-revente est une activité commerciale par nature. Utiliser une SCI pour cette activité expose à une requalification fiscale, avec rattrapage, pénalités et intérêts. Les structures adaptées sont commerciales, principalement la SAS ou SASU et la SARL ou EURL. Faites valider votre montage par un professionnel avant la première acquisition.
