Marchand de biens 2027 : le projet de loi de finances déposé le 1er octobre ne modifie pas le régime de l’achat-revente immobilier. Les règles actuelles restent donc la référence. Encore faut-il les maîtriser avant de signer.
Le projet de loi de finances pour 2027, en cours d’examen, ne contient aucune mesure propre au marchand de biens ni aux droits de mutation sur les immeubles. Pour se lancer comme marchand de biens 2027, les règles à connaître sont donc celles d’aujourd’hui : une activité commerciale à immatriculer, l’engagement de revendre sous 5 ans qui ramène les droits à 0,715 %, un taux départemental relevé jusqu’en 2028 et la TVA immobilière, transférée dans un nouveau code au 1er janvier 2027.
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Le projet de loi de finances pour 2027 vise surtout la location meublée, la transmission d’entreprise et quelques ajustements de TVA. Le régime de l’article 1115 du CGI et les taux de droits de mutation ne sont pas modifiés.
Des frais d’achat plus élevés
Depuis le 1er avril 2025, les départements peuvent porter leur taux de droits de mutation jusqu’à 5 %, jusqu’au 31 mars 2028. Sans engagement de revendre, l’achat d’un bien ancien coûte donc plus cher.
Une TVA qui change de code
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA quittent le code général des impôts pour le code des impositions sur les biens et services. Le fond ne change pas, mais les références des actes et factures évoluent.
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Le projet de loi de finances pour 2027 a été déposé à l’Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Ses mesures immobilières visent la location meublée non professionnelle, avec un plafonnement des amortissements, et la TVA des ventes d’immeubles à construire, exigible à l’encaissement. Rien ne vise spécifiquement le marchand de biens.
Le texte crée aussi un taux réduit de 0,1 % sur les cessions de fonds de commerce à des salariés repreneurs. Cette mesure ne concerne pas l’achat-revente d’immeubles. Comme tout projet de loi de finances, le texte peut encore évoluer pendant les débats, jusqu’au vote définitif prévu en fin d’année.
À retenir : un amendement peut toujours ajouter une mesure en cours de débat. Vérifiez le texte définitif avant de signer une opération début 2027.
Ce que prévoit le PLF 2027 pour l’immobilier
| Article 7 | Amortissement des meublés non professionnels limité à 2,5 % et 7 000 € par an |
| Article 10 | Droit de 0,1 % sur certaines reprises de fonds de commerce par des salariés |
| Article 19 | TVA des ventes d’immeubles à construire exigible à l’encaissement |
| Article 1115 du CGI | Aucune modification prévue |
| Taux des droits de mutation | Aucune modification prévue |
Les règles à connaître pour devenir marchand de biens
Acheter des immeubles pour les revendre est un acte de commerce. Le marchand de biens doit donc immatriculer son activité, en entreprise individuelle ou en société, et être assujetti à la TVA. C’est cette qualité qui ouvre l’accès au régime de faveur des droits de mutation.
Avec l’engagement de revendre sous 5 ans, prévu à l’article 1115 du CGI, l’achat est exonéré de droits de mutation et seule une taxe de publicité foncière de 0,715 % reste due, selon le BOFiP. Sans revente dans le délai, les droits sont dus avec l’intérêt de retard, sauf force majeure.
Les règles en vigueur en 2027
Se lancer en 6 étapes
- Validez votre projet : zone ciblée, type de biens, budget de travaux, capacité de financement et marge visée.
- Choisissez la structure : entreprise individuelle ou société, impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, avec un expert-comptable.
- Immatriculez l’activité : déclarez une activité d’achat-revente immobilier et votre assujettissement à la TVA dès le départ.
- Sécurisez l’achat : insérez l’engagement de revendre dans l’acte et notez la date limite de revente.
- Anticipez la TVA : vérifiez avant la signature si la revente se fera avec TVA sur le prix total ou sur la marge.
- Planifiez la revente : travaux, valorisation du bien, mise en vente : gardez une marge de sécurité sur le délai.
Marchand de biens 2027 : 4 erreurs à éviter
Attendre une réforme. Le PLF 2027 ne change pas le régime du marchand de biens. Reporter un projet dans l’espoir d’un avantage fiscal nouveau n’a pas de sens : les règles actuelles sont celles qui s’appliqueront à vos achats.
Oublier le taux départemental. Sans engagement de revendre, les droits de mutation suivent le taux voté par le département, jusqu’à 5 % jusqu’au 31 mars 2028. Intégrez-le dans votre calcul de rentabilité dès la première offre.
Laisser filer le délai. Un bien non revendu dans les 5 ans fait perdre le régime de faveur : les droits de mutation deviennent exigibles avec l’intérêt de retard. Suivez chaque échéance dans un tableau de bord.
Ignorer le changement de code. Au 1er janvier 2027, les règles de TVA passent dans le code des impositions sur les biens et services. Faites vérifier par votre notaire et votre comptable les mentions de vos actes et factures.
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Le métier de marchand de biens demande de maîtriser à la fois le marché, le droit, la fiscalité et le financement. Notre formation Devenir marchand de biens, de 105 heures, couvre la veille réglementaire et l’urbanisme, l’estimation d’un bien et des travaux, la négociation, le plan de financement, la fiscalité et la rentabilité, la sécurisation juridique puis la revente. Elle est éligible au CPF et se suit en présentiel partout en France ou à distance. Pour vendre plus vite, la formation Home staging complète utilement ce parcours.
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Le projet de loi de finances pour 2027 ne bouleverse pas l’achat-revente immobilier. Les points de vigilance restent les mêmes : statut, engagement de revendre, droits de mutation, TVA. Pour le détail des calculs, lisez notre article sur la fiscalité du marchand de biens.
Pour aller plus loin, suivez la formation Devenir marchand de biens, et valorisez vos biens avant la revente avec la formation Home staging. À lire aussi : devenir marchand de biens, le guide complet.
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Le PLF 2027 modifie-t-il le régime du marchand de biens ?
Non. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne modifie ni l’article 1115 du CGI ni les taux de droits de mutation. Le texte reste en cours d’examen et peut encore être amendé.
Quel est le délai pour revendre un bien ?
Avec l’engagement de revendre de l’article 1115 du CGI, le marchand de biens dispose de 5 ans. Il peut aussi, avant l’échéance, substituer à cet engagement un engagement de construire.
Que se passe-t-il si le bien n’est pas revendu à temps ?
Le régime de faveur est perdu. Les droits de mutation dont l’acquéreur a été dispensé deviennent exigibles, calculés au tarif du jour de l’achat, avec l’intérêt de retard, sauf cas de force majeure reconnu.
Les droits de mutation vont-ils baisser en 2027 ?
Rien n’est prévu dans le PLF 2027. Les départements peuvent appliquer un taux jusqu’à 5 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
Faut-il créer une société pour être marchand de biens ?
Non, l’activité peut être exercée en entreprise individuelle. Une société est souvent choisie pour séparer les patrimoines et accéder à l’impôt sur les sociétés, à 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice sous conditions.
La formation Devenir marchand de biens est-elle finançable ?
Oui. Elle est éligible au CPF et peut aussi être financée par votre OPCO selon votre branche. Elle dure 105 heures, dont 90 heures avec le formateur, en présentiel partout en France ou à distance.
